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骡马市商业改造失败的沉痛反思

[img]http://epaper.xawb.com/xawb/res/1/20080627/40311214496527437.jpg[/img]
[b][size=5]经过了历史的积淀，骡马市的商业氛围已经成为西安繁华商业的代表。然而，经过现代商业的洗礼，骡马市在改头换面之后依然成为各界关注的焦点。目前的骡马市商业步行街，无论是人流还是客流都不及以前那样繁华，如果再走进已经开业的兴正元百货，就更觉冷清，与东大街其他卖场的熙攘极不相称。骡马市，在改造之后是凤凰涅磐还是没落的贵族？[/size][/b]
　　昔日老街 古城商业繁华的缩影

　　作为西安传统的商贸集市，骡马市曾经是西安上世纪相当长一段时间的商业繁华的缩影，成为了西安对外形象宣传的窗口。

　　有关资料显示，骡马市的地价是用时间段来衡量的，寸土寸金，分秒寸金。每天凌晨4 点至6 点左右，从泾阳县蔬菜种植基地、长安县等地来的菜农就进入了骡马市，此时的交易以蔬菜批发为主，城里的一些饭店、酒家、菜贩都来此采购，除了新鲜的蔬菜外，猪肉、禽蛋也在市场上交易。

　　日市从上午9 点开始，一直到傍晚，收市时间因季节而变换。白天，骡马市主要经营各式服装、鞋袜，而这一时段是骡马市一天中最热闹和繁华的。这里流行的款式和颜色，成为了西安新潮一族淘宝的最佳场所，一些时下流行的观念、语言、着装的风格都在这里寻得见踪影。

　　夜幕降临时，骡马市的灯光夜市也随之开张。夜市上以化妆品、小百货为主，上百个摊位“拥挤”在这条不长的街道上，操着不同口音的叫卖声成为西安市的一景，吸引着众多异域游人的目光。

　　拥有500多年历史的骡马市，早在明清时期这里就辉煌一时。骡马市曾被人称作是“西安个体户的摇篮”，一批又一批个体经营者在此走过，在骡马市的辉煌时代，这里每天都涌动着巨大的人潮和商潮。而这条看似简陋的小街也不知道圆了多少时尚青年的梦想，同时也造就了很多富翁。

　　然而，随着西安经济格局的变化，到2000年左右，这里几乎萎缩成了一条狭小的街道，变成了小商贩兜售货品的场所，即便是在这种情况下，骡马市仍然留不住市民匆匆的脚步声，它像一个没落的贵族一样无奈的看着这个城市的飞速发展。

　　今日新街 在现代商业中跌宕

　　目前，经过改造的新骡马市开街已经有些时日了，整洁、宽敞、复古的街道吸引了不少人的目光。这座新型的商业航母一时间引起业内外的瞩目，让更多市民为之期待。走进这条现代化的步行街，街道两旁的小商贩依旧汇集两侧，超低的价格，街头流行的品类让无数年轻人趋之若鹜。另外，面包新语、星巴克、韩国料理、日式料理等不同口味汇聚于此，以各自的风格吸引人们的目光。

商业经营不仅仅需要的是品牌影响力，还需要人气。在未开街之前，骡马市的投资方西安兴正元集团的总裁郑兴曾经表示，骡马市形成商业街有20多年的历史了，它的名字早已经为很多人所熟悉。因此，新骡马市商业步行街的定位当然要高一些，比方说要卖一些高档服装之类的东西，但这和东大街专卖店的经营思路并不冲突。而且，骡马市是商业步行街，它的思路和金融、酒店的经营思路当然是不同的。

　　[b]始料未及的是，改造过的骡马市商业步行街人气一落千丈。如今这条步行街，酒店、餐饮、沿街的品牌专卖一应俱全。但不少消费者走到这里，还是习惯性的在街边的小摊淘货，沿街品牌店的生意总抵不过东大街的其他同类专卖店。

　　相比原来骡马市破旧的面貌，新的骡马市更具现代气息，而且在业态分布上也注入了更多现代商业的元素。但是，记者在采访中发现，不少消费者对于这座高档、新型的百货门店，总有一种敬畏。进驻改造后的骡马市，究竟有哪些好的商家？这些商家能给消费者带来多少实惠？相信很多人都不清楚。因此，使人产生一种距离感，觉得离消费者很远，无法接近。

　　一不愿透露姓名的消费者和记者闲聊时认为，经常逛街，就发现兴正元的品牌有好多不认识，对于很多大牌我们都很熟悉，像这样高档环境中，与之相匹配的应当是一些高端的百货。可是，这里的货品其实和民生、百盛差不多，还有些年轻时尚受消费者喜爱的品类这里并没有，况且类似于only、JACKJONES、耐克、阿迪等全西安都一个价，作为一些百货的固定会员，我们能享受固定的折扣，所以，也没必要到这里来买。另外一些品牌听都没听过，价格又不便宜，肯定也不买。在记者的采访过程中，不少消费者表达了这样的观点，都认为兴正元百货殿堂规格够高，就是品类与之不搭调。[/b]
　　一位资深商业人士认为，现代商业的发展要符合消费者的口味，要清楚新的市场环境下消费者的需求。在做现代商业时，对商业的业态进行细致合理的划分，对于主力店和次主力店以及其他精品店或者休闲娱乐场所都有严格的要求。做好现代商业，需要更多的专业知识。

　　一站式体验 在冷清中遭遇挑战

　　必胜客在不少西安人眼中总是时尚餐饮的代表，中午和晚上的就餐高峰向来得排长队等候。兴正元二楼也有必胜客，近日中午，记者和朋友相约在这里吃午餐。与其他店不同的是，这里在就餐时间由有多空位。而隔着窗户，就能看到兴正元二楼向北朝向的收银台。将近一个小时的就餐时间里，记者发现，没有发现任何人前来结账。

　　按照兴正元货品陈列来看，二楼主要集中销售少淑商品。这里的品牌包括了不少西安人喜欢的时尚单品。在就餐的过程中，记者特别留意到，ESPRIT店面只有两名顾客进入，逛了一圈就离开了。

　　随后，记者以兴正元目前的运营状况和产品品类和未来发展等问题向兴正元百货负责人了解时，遭到了婉言谢绝。

　　在某网站的论坛中，网友这样评价兴正元：“白领不去（档次低），学生不瞅（价格贵），百姓不进”。针对这种情况，记者采访了不少业内人士。一位不愿透露姓名的资深商业人认为，其实在西安不少商业管理人并不懂得什么是SHOPPING MALL，更谈不上做什么、怎么做了，都是在摸索中前进的。

　　另一业内人士认为，就西安的消费水平而言，大多数人属于工薪阶层，有几个人能花一天的时间，在这样大的购物场所里又看电影、又购物，仅一天时间就消费千元，着实有些吃力。而能消费起的人，大部分已经形成了固定的购物习惯，和固定的购物场所，要培养具有消费能力的新消费群体需要时间。

　　西安交通大学经济管理学院一不愿透露姓名的教授指出，骡马市在西安旧有的商业形态中具有不可忽略的战略地位，但随着西安商业的发展，各种新型的商业形态的不断涌现，要在西安商业市场上占领市场，就必须要寻找新的突破口。骡马市商业步行街，兴正元百货可以说是领先了一步，但就目前情况，整个商业体的运营状态与钟楼商圈的其他商家相比，显得薄弱许多，这和很多因素有关，这需要市场的进一步检验才能得出最终的结论。如何才能使骡马市重振“雄风”，我们需要考虑的更多。

[[i] 本帖最后由 人生一场梦 于 2008-6-27 09:34 编辑 [/i]]

我总觉得骡马市商业步行街不如北京的王府井和上海的南京路，不知道为什么，是不是经营的原因，还是规划的不好呢？

问题是人们已经习惯在骡马市淘东西
现在的骡马市已经变味了
没有发现新大陆的喜悦
没有和小贩砍价的感觉

有的是富丽堂皇的店面
有的是国际名牌``

但是就想文中所说
现在有的是距离

其实把骡马市些须改建一下就好
还原骡马市本来 淘宝的乐趣

像香港  很多地方没必要都是豪华的店面
需要的就是人与人之间的东西

定位失败，开发者没明白骡马市要为谁开！！！

刚出规划的时候我就如此预言，不是我高明，是道理很简单！

还是老秦预测的准啊！这么简单的道理，可是我们某些政府部门和开发商就是弄不明白！

[quote]原帖由 [i]hlhlhl2002[/i] 于 2008-6-27 11:39 发表 [url=http://bbs.xatvs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=155348&ptid=23026][img]http://bbs.xatvs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
问题是人们已经习惯在骡马市淘东西
现在的骡马市已经变味了
没有发现新大陆的喜悦
没有和小贩砍价的感觉

有的是富丽堂皇的店面
有的是国际名牌``

但是就想文中所说
现在有的是距离

其实把骡马市些须改 ... [/quote]
支持一下！！！

对，风格变了。

最大的悲哀莫过于失去特色，高不成低不就，让人迷茫.......

规划和管理都有问题

首先骡马市步行街就不是一个很像样的步行街   不伦不类    其次管理确实也有问题    我2000年在成都   那时春熙路也是很多摆地摊的小商贩居多   但是春熙路升级成步行街后人家人流量不减反曾      兴正元经理们应该多转转东大街多了解西安   理论和现实要结合才能成功

呵呵，还是想捞大钱，看不上小钱。。。。。。。。

关键是骡马市现在没有亲和力。
成都春熙路步行街让人感到生活气息浓。外地人本地人在哪里可以吃到名小吃。然后吃饱肚子兴致勃勃的逛街购物。管理的也好，干净卫生，明亮，让人感到一种大都市的时尚和大气。
西安骡马市开业后一周我去了一次，街道显得混乱无序，步行街上停了不少的车，让人感到空间小。街道不干净，也没有什么名小吃吸引人，带着孩子去，首先孩子没有兴致，只好去别处。从那以后我再也没有去过。不想去第二次了。

骡马市本来就短小，无法做强，所以不要再对其寄予厚望。现在唯有重点宣传兴正元购物广场，多做促销和各种活动，把人气吸引到室内商场。当然步行街本身规划也有问题，把东西两边隔离开，影响了整体观和顾客流动，另外北边街口的几个字起了堵路的作用，而不是敞开把人向里引导。还有就是没有突出的夜景美化亮化。
春熙路那样的我也看不上，东大街两侧背街小巷的商业化要走特色精致的路线：
[attach]20360[/attach]

回去好多次 一直也没去过骡马市 呵呵

我觉得是 搞的太过排场了 很多小市民 象我这样都不愿意去了 ,

我老姐说 现在去那里已经没有 什么成就感了  以前那边的东西大家都知道贵 但是拿到的价格相对还算便宜 因为大家都在互相砍价 现在改造成这样的商业街 就已经失去了 以前的特色  逛骡马市 和去南大街 西大街 不是一样了. 有什么特别吗>

我比较喜欢像台北的西门町那样的风格，纵横数条不大的步行街道，那里有大百货，也有成片的大大小小的店铺，小店铺尤其多，除了卖衣服鞋，小食品和快餐，还有大量的小东西，小饰品，小玩具等，品种相当丰富，虽然很多都是小东西，但店铺装饰的一各个都不赖，灯光，颜色和招牌都非常明亮鲜艳，吸引了大量年轻人，非常热闹。这样的步行街风格和南京路，截然不同，南京路基本上就是餐饮衣帽类，再就是附近的高楼大厦，如果不是买衣服什么的，可逛性不大。希望西安也能修一个这样的，把东大街和附近的若干条小街道都弄成步行，除了大百货，衣帽外，把能够吸引人气的小东西，汇集在一起，店铺装璜得漂亮些，这里说的小东西的点可不是那些2元店，5元店之类的。

[[i] 本帖最后由 hifi 于 2008-6-27 19:25 编辑 [/i]]

以前经常去，还真的没去过，这次回去一定转转。看了大家的发言，觉得没有特色了，还是人们不习惯了。

我感觉好着呢

我感觉很乱

好东西  我支持

别听记者和专家胡吹，只要兴正元百货能维持下去，就不要随意指责。

我支持现在的罗马市

改造了好象和预期有差距哦

垃圾企业做出的垃圾事!

说明对骡马市的重新定位是错误的

大唐盛世时，这个位置应该是长安最大的妓院，支持回复原貌，建设成为中国最大的青楼文化旅游基地，没创意

骡马市商业改造失败的原因

本人学过消费学，消费有个层次问题，在这里消费的人以前大部分是图这里的商品物美价廉，而改造后的消费层次和以前并不相同，档次提高了，

多好的地段啊  糟蹋了  可惜

[quote]原帖由 [i]yafo[/i] 于 2008-6-28 11:19 发表 [url=http://bbs.xatvs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=155612&ptid=23026][img]http://bbs.xatvs.com/images/common/back.gif[/img][/url]
大唐盛世时，这个位置应该是长安最大的妓院，支持回复原貌，建设成为中国最大的青楼文化旅游基地，没创意 [/quote]
那是平康坊，就是现在陕西日报社那儿。

中国的市场,要适应中国人消费意识和消费水平.

看似繁华，但却没人气，骡马市改造后很失败！

这是骡马市的定位：

近几年以来，随着国家宏观政策对住宅市场的大力调控与整治，房地产行业的资本大军大量涌入商业地产开发领域。随着商业地产投资的不断升温，商业地产面临的问题日益显露。对于西安城内的商业地产来说，飞速发展的同时，也面临着空置严重、模仿抄袭、业态重复、经营管理不力等诸多危机，目前，差异化的市场定位将成为商业地产突围的关键。

　　在城市中心地区的“商场扎堆”，确实带来了商家“贴身肉搏”恶性竞争、商场销售额下降和零售商撤市等后果。商业地产市场的模仿、抄袭现象导致项目缺乏特色，并造成了商圈功能的重复，使得竞争恶性化。同时，“产权式商铺”模式是引起经营混乱、进而带来危机的重要因素。商业地产市场中彼此都是投资者，大家都关心把物业转让给下一家以获得差价，过于追求短期利益。“产权式商铺”的后果是开发商无法控制科学的业态配比，无权对商铺进行统一经营管理，进而使得整个商铺发展方向失控，有可能导致许多卖场经营混乱、经营恶化，更不利于商业氛围的培育。

　　对于落后的开发理念、运营管理模式、缺少深入的市场需求研究与准确的市场定位，是导致商业地产出现危机的主要原因。正是看到了这些危机，骡马市商业步行街在定位上，深入分析了城内区域的商业业态现状，精心研究了城内数百万高知人群对于高端消费的旺盛需求，从而打造了全新运营管理模式的专业的商业经营，从规划、建筑、业态、经营模式等方面都在探索突破性的创新。

    随着竞争的加剧，商业地产商机与危机并存，差异化定位已经成为趋利避害的法宝。而目前，城内的商业项目绝大多数为百货商场、高档服装店，中底档商业供给严重缺失。为了弥补这一市场空白，骡马市商业步行街定位上为[b]中高档次[/b]，旨在为更多的消费者提供集餐饮、休闲、娱乐、为一体的[b]一站式体验商业配套[/b]。这种基于客户群差异化定位具体表现在业态、物业环境、建筑设计、消费环境等方面。在业态上，骡马市商业步行街街分别有旗舰店、品牌店、概念店、个性店，同时还引入了全球500强榜首的国际零售业巨头沃尔玛超市的进驻同时，  骡马市商业步行街项目规划用地位于西安市中心钟楼东南侧，即东大街以南，东木头市街以北，骡马市街以东，南北柳巷以西，呈南北走向的长方形，西柳巷横贯基地中央。占地68亩，总建筑面积25万平方米，总投资达15亿元人民币。此外，精心打造的骡马市商业步行街将是集合了购物、休闲、餐饮、娱乐、演艺、商务、酒店、旅游为一体的大型的现代化综合性商业步行街区。

    对于城内商业项目准确无差异的市场定位，将会受到了众多品牌商家的追捧。而城内的商业项目在营销过程中，不仅有绝好的地理位置还有巨大的消费潜力，所以在项目的统一规划、统一招商、统一经营、统一管理上，更应该注重商业地产的差异化定位，使投资者增强信心，确保商业经营活动的长远经营和广阔的盈利空间。

什么都是
于是什么都不是
谁的钱都想赚
于是谁的钱都没有赚到

[font=楷体_GB2312][size=5][b]    习惯成自然。螺马市的改造喻示着光顾人群素质的提高。从讨价还价的小商贩区，一跃而成为西安城市的发展标志。素质必须提高。[/b][/size][/font]

[quote]原帖由 [i]咸斋[/i] 于 2008-6-28 15:09 发表 [url=http://bbs.xatvs.com/redirect.php?goto=findpost&pid=155655&ptid=23026][img]http://bbs.xatvs.com/images/common/back.gif[/img][/url]

那是平康坊，就是现在陕西日报社那儿。 [/quote]
我搞错了，解放前开元寺的四周是当时西安最大的妓院，江浙妓女聚集地。这也就是为什么解放后，取缔妓女、拆了开元寺和周围的妓女院后，改建为“解放市场”的“解放”二字的来历。不过解放前的开元寺和骡马市之间还没有开通中间的通道。当时西安次一等的妓院在民乐园周围，最末等的是在鸭子坑，也就是“三流妓院”。

[[i] 本帖最后由 yafo 于 2008-6-30 11:12 编辑 [/i]]